عقارات الصيغ استعراض

الصيغ عقارات: مراجعة المهنية عقارات مدرس المستثمر حان الوقت الصيف. عندما كان أولادي في سن المدرسة هذا يعني متعة والبيسبول ومراجعة الأشياء التي تعلموها في العام الدراسي السابق. لذلك نحن يسيرون على نفس الطريق واستعراض بعض الصيغ الهامة المتعلقة الاستثمار العقاري. وما أعلمه جيدا هو سمعنا جميعا من ROR (معدل العائد) أو العائد على الاستثمار (العائد على الاستثمار)، ولكن هل نفهم حقا كيف أنها تنطبق على الاستثمارات العقارية الخاصة بك؟ جنبا إلى جنب مع ROR / ROI يتيح إلقاء نظرة على الأزواج من الصيغ الأخرى التي تساعد على تحديد الاستثمارات العقارية جيدة. أولئك منكم الذين أخذوا الفنية ريال الدرجة العقارية نعلم أن أؤكد الأوغاد (كاش خدمة الخصم المباشر بعد)، والتي تعمل باللمس على CAP معدل (معدل الرسملة) عن اثنين من الصيغ التي تحتاج إلى فهم عند شراء واستئجار العقارات. وهناك أيضا العائد على حقوق المساهمين (العائد على حقوق المساهمين) بالنسبة لأولئك المستثمرين التي عقدت الأصول لفترة طويلة وتريد أن تعرف ما هو نوع من العودة أسهمهم يزداد. ROR وROI هي الأكثر استخداما الصيغ لتحليل الاستثمار. استثمارات العقارية والأسهم والسندات، والفن تنطبق ROR / ROI. ROR / ROI هي نسبة من المال جعل (أو المفقودة) فيما يتعلق الاستثمار بها، المعروف أيضا باسم رأس المال. المال سيتم يشار إلى العودة المحرز؛ هذا يمكن أن يكون إما الفائدة المدفوعة أو الأرباح. الفورمولا ROR / ROI هي: ((العائد العاصمة) / رأس المال) = معدل العائد سبيل المثال - استثمر 100،000 $ في القطاع العقاري وبعد مرور عام على الممتلكات بقيمة 125،000 $. و25٪، يحسب ROR / ROI على النحو التالي: 125،000-100،000 = 25.000 / 100.000 = 25٪ يستخدم أكثر من مرة كاب معدل (معدل الرسملة) لتقدير قيمة العقارات التجارية الدخل. سقف معدل يمثل العائد المتوقع لسنة واحدة، إذا قمت بشراء العقار مع جميع النقدية. صيغة كاب معدل: عملية الإيرادات - المصروفات التشغيلية = (صافي الدخل التشغيلي) أمة الإسلام / سعر البيع. سبيل المثال - الملكية لديها أمة الإسلام من 125،000 $ وسعر البيع من 1125000 $. $ 125،000 / 1125000 $ = 11.1٪ معدل كاب سقف معدل هو صيغة مفيدة لمعرفة عند النظر في التجارية / تأجير الممتلكات إلا أنها لا تأخذ في الاعتبار الديون، وتكاليف الدين أو التدفق النقدي. قيمة الاستثمار وROR مهمة، ولكن كم النقدية يجري في البنك كل شهر هي عامل كبير. الصيغة المستخدمة لمعرفة ذلك هي أن الأوغاد. الأوغاد تستخدم الإيرادات الفعلية (وليس من المقرر)، كافة المصاريف التشغيلية وتكاليف خدمة الدين (تكلفة دفعات القرض). في الفئة الفنية ريال الدرجة المستثمر العقاري أقوم بتدريس "دقيقة واحدة" صيغة معدل CAP. الصيغة الأوغاد هي: إيرادات التشغيل - مصاريف التشغيل = أمة الإسلام - خدمة الدين = الأوغاد سبيل المثال - مبنى سكني 6 وحدة مع إيرادات التشغيل من 3600 $، نفقات التشغيل من 1495 $ هو جعل أمة الإسلام من 2105 $ وذلك مع خدمة الدين من 1373 $ لديها الأوغاد من 732،00 $. $ 3،600- $ 1.495 = $ 2،105- $ 1.373 = $ 732،00 العديد من المستثمرين الذين قد تملكها العقارات الاستثمارية لفترة طويلة قد استنفدت الاستهلاك (استحقاق ضريبة كبيرة)؛ وهذا بدوره يمكن أن تخلق العائد السنوي الفقيرة على أسهمهم. لمعرفة ما هو العائد على حقوق المساهمين، ونحن سوف استخدم الصيغة التالية المعروفة باسم قواعد الاشتباك. الصيغة العائد على حقوق المساهمين هي: صافي الدخل / صافي حقوق المساهمين المقدرة = العائد على حقوق المساهمين أ) إجمالي الدخل السنوي = الإيجار الشهري (ق) مرات 12 ب) المصروفات السنوية = جميع النفقات بما في ذلك دفع الرهن العقاري والتأمين والضرائب والصيانة ج) صافي الدخل السنوي = A-B د) تقدير صافي حقوق المساهمين من الممتلكات الخاصة بك: ابدأ مع FMV للعقار (يمكنك استخدام واحدة من المواقع التي استخدمناها مع في الصف أو تطلب من وساطة العقارية) ثم طرح سعر الشراء بالإضافة إلى أي التحسينات الرأسمالية. مثال - 12 وحدة بناء الشقة: A) الإيجارات السنوية = 216،000 $ B) المصروفات السنوية = 120840 C) السنوي صافي الدخل = 95160 D) صافي حقوق المساهمين = 450000 95160/450000 = 21٪ هذه الصيغ هي مهمة جدا بالنسبة للمستثمرين العقارات، أنها تحدد ما هي صفقات جيدة وما هي الصفقات التي يجب "ترك". وهذه الصيغ تساعد أيضا على إزالة العاطفة من التوصل الى اتفاق. نأمل أن نرى الكثير منكم في صفي الإنترنت في شهر أغسطس.